Go to content

Bygge egen bolig

Med denne veiledningen ønsker kommunen å gi deg informasjon om de viktigste offentlige føringer, som du som utbygger eller tiltakshaver bør legge vekt på, når du skal bygge egen bolig.

Vil du oppnå et godt resultat er det behov for omtanke og grundig planlegging, når du ønsker å bygge deg en ny bolig. For å sikre at du skal få en bolig som har en god estetisk-, funksjonell- og teknisk standard, er det vedtatt et offentlig regelverk som danner grunnlag for kommunens behandling av dine byggeplaner. Regelverket skal også sikre at det skapes gode boligmiløer som er til det beste for den enkelte og samfunnet.

 

Byggetomta

Tomtens kvaliteter er avhengig av beliggenheten. Sol, utsikt, støyforhold og avstand til ulike tjenestetilbud er sentrale faktorer.
Før det er mulig å bygge på tomta, er det en del offentlige krav som må oppfylles. Det er også andre offentlige krav som kan ha betydning før du bestemmer deg for tomtekjøp:
 
  • PLANGRUNNLAG
    Tomta må ligge innenfor areal som er avsatt til byggeområde i kommuneplanen. På kommuneplanens arealdel er byggeområde for bolig avsatt med gul farge. For å kunne bygge, må tomta også ligge innenfor område som er omfattet av reguleringsplan.
    Kommuneplan, reguleringsplan og andre aktuelle planer (Rikspolitiske retningslinjer, kommunedelplan og bebyggelsesplan) gir rammer for størrelse og utforming av fremtidig bebyggelse. Planene gir også begrensninger for antall boenheter på en boligtomt.

 

  • VANN- OG AVLØP
    Før det tillates bygging skal tomta ha tilfredsstillende vannforsyning. Bortledning av avløpsvann skal være sikret i samsvar med forurensningsloven. Utbygging i Røyken kommune skjer i hovedsak innenfor tettbygd strøk. For å sikre tilfredsstillende vann- og avløp i henhold til loven, må tomta derfor være knyttet til offentlig vann- og avløp. Ledningsnettet må ha tilstrekkelig kapasitet. I enkelte områder av kommunen må nettet utbedres, før nye boliger kan knytte seg til.

 

  • ATKOMST
    Tomta skal være sikret tilfredsstillende atkomst. Når det bygges i regulerte områder, skal veinettet bygges i henhold til den standard som er vist i planen. Etter kravene i loven skal atkomstvei være ferdig utbygd før boligen tas i bruk. Når det er behov for større veiutbygging med deltakelse fra det offentlige, vil reguleringsplanen inneholde en såkalt rekkefølgebestemmelse som innebærer at området ikke kan bygges ut før overordnet veinett er utbedret.
    Slike rekkefølgebestemmelser kan eksempelvis også omfatte utbygging av barnehage og skole samt utbedring av offentlig vann- og avløp.

 

  • MILJØFORHOLD
    Vanskelige grunnforhold, rasfare, støy og radon er eksempler på ytre faktorer som må tas med i prosjekteringen av en bolig. I enkelte tilfelle kan dette påføre utbygger betydelige merkostnader.
    Ved mistanke om vanskelige grunnforhold kan det være nyttig å få tomta vurdert av et firma med geoteknisk kompetanse eller undersøke om det er foretatt slike undersøkelser innenfor området.
    I nye reguleringsplaner er det angitt hvilke områder som det er behov for å støydempe. Det er også angitt hvor støyvoll eller støyskjerm skal plasseres. Utearealer og bygninger skal utformes slik at støyen ligger innenfor fastsatte grenseverdier. Opplysninger om beregnet trafikkstøy langs hovedveier kan gis av kommunen og Statens vegvesen.
    I deler av Røyken kommune forekommer stråling fra radongass som ligger over de tillatte grenseverdier. Slik stråling kan være veldig lokal. Vi anbefaler at du foretar enkle sikringstiltak mot grunnen for å redusere eventuell stråling.

 

  • PARKERING OG UTEAREAL
    En helhetlig vurdering av boligens plassering, atkomst, garasje/parkering og uteoppholdsarealer er viktig for oppnå et godt resultat. Selv om du ikke ønsker å bygge garasje samtidig med boligen, må du planlegge en fremtidig plassering av garasjen som er fornuftig i forhold til disponering av tomten for øvrig.


Hjemmel for de krav som er knyttet til byggetomta finnes i plan- og bygningslovens
§§ 65-69.

 

Valg av bolig

Gjennom politiske planvedtak er det fastlagt hvilke områder av kommunen som kan utbygges. I overordnede planer (kommuneplan og kommunedelplaner) tar kommunen stilling til hvilke områder som kan bygges ut. Her kan kommunen også være bundet av vedtak fra statlig og fylkeskommunal myndighet gjennom vernevedtak og politiske retningslinjer.
Før det tillates utbygging innenfor et område skal det foreligge reguleringsplan. Regulerings-bestemmelsene og lovens krav om estetikk gir avgjørende føringer for valg av bolig.

Prosjektering av en bolig kan deles i 2 faser:

  1. ARKITEKTURPROSJEKTERING
    Denne prosjekteringen skal ivareta byggets estetiske, funksjonelle og miljøriktige utforming. I denne fasen må boligen kontrolleres opp mot gjeldende planbestemmelser, som kan være knyttet til reguleringsplan, bebyggelsesplan eller kommuneplanen. Disse bestemmelsene gir begrensning for boligen i forhold til størrelse, plassering og høyde.
    Plan- og bygningslovens § 70 har generelle bestemmelser om plassering og høyde. Lovens § 74.2 har bestemmelser om estetisk utforming og tilpasning av ny bebyggelse. I tillegg har kommunen bygningsvedtekter og veinormaler som har betydning for utforming av bygninger og utearealer.

    Uansett valg av husleverandør, anbefaler kommunen at utbygger ser til at den første fase av prosjekteringen ivaretas av firma som har god arkitektfaglig kompetanse. Boligens planløsning og utseende i forhold til naturgitte og fysiske forutsetninger er en så avgjørende betydning for sluttresultatet at det er nødvendig å legge ned tilstrekkelige ressurser i denne fasen av planleggingen.
  2. TEKNISK PROSJEKTERING
    Den skal sikre at boligen har den minimumsstandard som Teknisk forskrift angir. Dagens forskrift er funksjonsbasert. Det innebærer at den som prosjekterer boligen fritt kan velge egne løsninger. Det må da dokumenteres gjennom prosjekteringen at løsningen ligger innenfor kravene i Teknisk forskrift. Det er likevel vanlig at det benyttes såkalte preaksepterte løsninger, dvs. standardløsninger som oppfyller forskriftskravene. Eksempler på slike løsninger finnes i Veiledningen til Teknisk forskrift, Norsk Standard eller Byggdetaljer fra Norsk Byggforskningsinstitutt (NBI).

Dispensasjoner

Når et byggetiltak kommer i konflikt med reguleringsplan, plan- og bygningslov eller andre bestemmelser knyttet til plan- og bygningsloven må særlige grunner foreligge for å få godkjent dispensasjonen(e). Det er ansvarlig søker som skal gi de nødvendige opplysninger til kommunen og angi særlige grunner som kan betinge dispensasjon fra en bestemmelse. Dispensasjonssøknader skal nabovarsles.
Kommunen kan ved godkjennelse vurdere om det skal stilles vilkår, herunder om dispensasjonen skal gis midlertidig, med eller uten tidsbegrensning

 

Kommunal saksprosedyre

De offentlige krav som er nevnt ovenfor er sentrale ved behandling av byggesaken. Byggesaksbehandlingen er en forvaltningsoppgave som involverer tiltakshaver, naboer og offentlige myndigheter. Før det fattes vedtak i en byggesak, skal derfor naboer varsles og nødvendige uttalelser fra andre myndigheter innhentes.

Etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven skal det godkjennes ansvarlige for søknaden, prosjekteringen, utførelsen og kontrollen. Ansvarsrett skal i utgangspunktet bare tildeles firmaer eller foretak. For å få ansvarsrett i en byggesak må foretaket inneha nødvendig kompetanse. Kravene er angitt i Forskrift om foretak for ansvarsrett. De fleste foretak har nå fått en sentral godkjenning. En oversikt over disse foretakene finnes hos Statens bygningstekniske etat.

Utforming av søknaden skal utføres av et foretak som skal godkjennes som ansvarlig søker. Ansvarlig søker skal dokumentere at søknadens innhold er tilfredsstillende i forhold til lovens krav. Krav til innhold i søknaden finnes i Forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker,
jfr. §§ 18 og 19.

 

Informasjon om det offentlige ledningsnettet gis av kommunalteknisk avdeling.

Generelle opplysninger om kommunale bestemmelser og offentlige krav knyttet til utbygging kan du også få, dersom du henvender deg til Servicetorget i Røyken kommune, tlf. 31 29 60 00.

Publisert
26.02.2008
Sist endret
21.06.2010

Kontaktinformasjon

Røyken kommune
Katrineåsveien 20
3440 RØYKEN

Servicetorget
Tlf: 31 29 60 00
E-post: postmottak@royken.kommune.no

Åpningstid:
08:00 - 15:30 man -fre

Plan, bygg og oppmåling har telefontid for generelle henvendelser hver dag mellom 10.00 - 11.00 og 12.00 -14.00.


Org. nr. 938 709 866