Reguleringsplan for S11, Spikkestadkvartalene er en utfyllende detaljplan for område S11 innenfor områdeplan for Spikkestad. Området er regulert til sentrumsformål i områdeplanen. Reguleringsinitiativ for dette området var utløsende faktor for at områdeplan for Spikkestad sentrum ble gjennomført.

Nærmere opplysninger om planforslaget kan fås ved henvendelse til Servicetorget, Røyken kommune, tlf: 31296000
Innspill og merknader til planforslaget må sendes innen 31. august 2012. til: Røyken kommune, Røyken Rådhus, 3440 Røyken eller per e-post: postmottak@royken.kommune.no

Beskrivelse av planforslaget

Innenfor planområdet legges det i hovedsak opp til utbygging av boliger. Det er lagt opp til at det kan bli ca 220 boliger. Området er delt inn i tre kvartaler (nr 1-3 fra vest mot øst, jfr plankartet).

I første etasje i 3 av byggene som veder ut mot jernbanen og planlagt framtidig kjøpesenter (Elopak bygget) legges det til rette for at det skal etableres næringsvirksomhet og tjenesteyting. I forslagsstillers beskrivelse er det lagt opp til kan, men etter at bestemmelser er revidert, legger bestemmelsene opp til at det skal etableres næring i 3 av blokkene ut mot offentlige arealer (gater).

Det legges til rette for en blanding av blokkbebyggelse og rekkehusbebyggelse i planforslaget i tillegg til boliger med omsorg.

Planforslaget legger opp til en hovedstruktur der de høyeste blokkene er plassert som en rygg langs planområdets grense mot nord. Mot syd i planområdet er bebyggelsen lavere, slik at det blir minst mulig skyggevirkning på utearealene innenfor planavgrensningen. Høyden på blokkene varierer med fra 14 til 20 meter. I tillegg åpnes det opp for 3 meter takoppbygg på inntil 20 % av takflaten. Høydebestemmelser er lagt inn som maksimalhøyde angitt som kotehøyde.

Det legges opp til at en del av de private uteoppholdsarealene kan løses på takterrasser og balkonger. Det er laget formingsveileder for å ivareta kvalitet på bla. grøntområder og utearealer innenfor planområdet. Parkering skal løses i parkeringskjeller.

Områdeplanens krav om grønne tak og vegger videreføres, dog kun med fokus på dette som et estetisk element.

I kvartal 3 er det lagt opp til rekkehusbebyggelse, ca. 18-20 enheter. Disse er beskrevet i 3 etasjer, 10 m høyde. Garasjer er tenkt integrert i huskroppen. Bebyggelsen skal ha et urbant preg, og inngå som en del av helhetlig utforming innenfor planområdet.

Dokumenter:

• Trafikkanalyse
• Støysonekart
• Støyutredning
• Geoteknisk undersøkelse
• Formingsveileder
• Skisse av parkeringskjeller
• Sol/skyggediagrammer, basert på bebyggelse i illustrasjonsplanen - Vinter, Sommer og vår- høstjevndøgn.
• Illustrasjonsplan
• Prinsippskisse VA
• Planbeskrivelse
• Plankart
• Bestemmelser
• Saksframlegg
• Vedtak